Blog Finanzplatz Stuttgart

23.7.2014 - Aufgrund der Niedrigzinsphase suchen viele Anleger ihr Heil am Immobilienmarkt. Doch bevor sich Privatpersonen für eine Wohnung oder ein Haus als Anlageobjekt entscheiden, sollten sie sich über ein paar Dinge im Klaren sein.

 „Wenn alle Faktoren stimmen, kann es bei Eigennutzung akzeptabel sein, fünf bis zehn Prozent über dem Marktpreis zu bezahlen“, sagt Martin Schmitt, Vorstandschef der RCM Beteiligungs AG in Sindelfingen. Ebenso könne es für einen gut verdienenden Käufer sinnvoll sein, sich durch den Immobilienerwerb etwa über die Denkmalabschreibung steuerliche Vorteile zu sichern. Wer aber aus reinen Anlage-Überlegungen am Immobilienmarkt einsteigen will, muss schon eine gewisse Größenordnung erreichen, um tatsächlich eine Rendite einfahren zu können. Ein „klassisches Zinshaus“ mit sechs bis 15 Parteien, das dauerhaft an Mieteinnahmen orientiert sei, verlange eine sehr große Investition, die schon ein überdurchschnittliches Vermögen voraussetzt, sagt Schmitt, dessen RCM den Erwerb, die Verwaltung und den Verkauf von Wohnimmobilien betreibt. „Natürlich kommt es immer auf den Einzelfall an. Eine einzelne Wohnung mit beispielsweise 80 Quadratmetern aber zu kaufen, um sie dann zu vermieten, ist nicht sinnvoll. Hier ist die Gefahr zu groß, keine Rendite zu erzielen“, macht er klar.  Dazu tragen auch hohe Transaktionskosten von rund zehn Prozent bei - unter anderem verursacht durch die Grunderwerbssteuer und den Notar.
Noch deutlicher wird Hanspeter Gondring. „Wer bei Immobilen auf eine kurz- oder mittelfristige Wertsteigerung setzt, tätigt die falsche Investition“, macht der Professor an der Dualen Hochschule Baden-Württemberg klar. Die Immobilie stehe vielmehr für eine typische Form einer langfristigen Investition. Bis ein Objekt wirklich Wertsteigerungsrendite abwerfe, müsse man mindestens 20 Jahre warten, sagt Gondring. Allerdings würden nach rund 15 Jahren die ersten Ersatzinvestitionen anstehen – etwa für  Gebäudetechnik, Rollläden, Fassadenanstrich, eine neue Heizungsanlage oder gar die ersten Schäden am Dach. „Da können Sie fest von ausgehen“, betont er. Für den, der alle diese Aspekte akzeptiert und miteinkalkuliert, kann es seines Erachtens aber durchaus sinnvoll sein, eine Wohnimmobilie zu erwerben und,  je nach Finanzierung, „vom Mieter tilgen lassen“. „Auf diese Weise kann eine Immobilie zur Wertabsicherung taugen“, sagt Gondring.   
Zu einem differenzierten Blick auf jedes Einzelobjekt rät auch Marc Sademach. Man müsse als Käufer schon genau hinschauen, wolle man keine bösen Überraschungen erleben, sagt der Geschäftsführer des Stuttgarter Immobilienmaklers Sademach & Bäuerlein, etwa wenn beim Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung Betriebskosten wie Rücklagen oder Verwaltungsgebühren anfielen, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können oder zukünftig Sonderumlagen für Instandhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum geplant seien. „Dies kann schon mal bis zu 20 Prozent der Miete ausmachen, was natürlich kräftig auf die Rendite durchschlägt“, so Sademach, der eine Renditemindestgröße von 3,5 Prozent, die die Kaufnebenkosten mitumfasst, für Objekte in der Region Stuttgart ansetzt. „Darunter wird’s kritisch“, meint Sademach.
Auf dem weit auseinander klaffenden Immobilienmarkt in Deutschland ragt München heraus, wo man derzeit das 30- bis 35-Fache einer Jahresnettokaltmiete hinblättern muss, um einen Neubau zu erwerben. Das entspricht einer Bruttoanfangsrendite von rund drei Prozent. „Zieht man davon die Verwaltungskosten sowie mögliche Mietausfälle ab, ist die Rendite schnell dahin“, sagt Schmitt von RCM. Auch die Stuttgarter Preise sind denen in anderen Städten weit davon geeilt. So rechnet Schmitt für Wohnungspreise in der baden-württembergischen Landeshauptstadt mit dem 20- bis 25-Fachen einer Jahresnettokaltmiete, womit nach seiner Überzeugung bei Einzelobjekten die Grenze zur Unwirtschaftlichkeit erreicht ist.
Dass die Renditeerwartungen in Stuttgart niedriger als an Standorten außerhalb des Ballungsraums sind, sieht auch Sademach. Allerdings, gibt der erfahrene Makler zu bedenken, sei es in der Landeshauptstadt deutlich einfacher ein Objekt wieder zu vermieten als anderswo. Mehr Potenzial sieht Schmitt dagegen in Städten wie Dresden, wo die börsennotierte RCM selbst investiert ist und rund 40 Prozent ihrer Gesamtportfoliofläche über 80.000 Quadratmeter hält. Die Einwohnerzahl der Stadt wächst jährlich um rund 0,8 Prozent, die Bautätigkeit erstreckt sich auf 1.000 bis 2.000 Wohnungen. Und die Preise seien auf einem Niveau vom 15- bis 16-Fachen der Jahresnettokaltmiete. Bei erzielbaren Quadratmetermieten von 6,00 bis 6,50 Euro ergebe sich damit eine respektable Anfangsrendite von sechs Prozent, rechnet Schmitt vor. „Und damit besteht noch Luft nach oben“, sagt er.