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11.10.2013 - Für die Finanzierung von Wohneigentum gibt es keine Musterlösung, sagt Heike Frühwirth, Baufinanzierungsexpertin bei der Südwestbank AG.

Flexibilität ist das oberste Gebot, auch in der Baufinanzierung. „Man muss den Interessenten mehrere Varianten anbieten“, ist das Credo von Heike Frühwirth, Baufinanzierungsexpertin bei der Südwestbank AG in Stuttgart. Stets kommt es auf die individuelle Situation und die Bedürfnisse der Interessenten an. Dabei ist es den meisten Erwerbern von Wohneigentum derzeit am wichtigsten, dass sie bei ihrer Finanzierung so weit wie möglich flexibel sein können. Dies erfordert von den Beratern, dass sie auf die individuelle Situation und die Bedürfnisse der Interessenten genau eingehen – vor allem auch deshalb, weil sich die Umstände, unter denen Kaufwillige eine Immobilie erwerben wollen, ständig ändern. So sind unter den Kaufwilligen derzeit immer mehr junge Leute zu finden. Oft interessieren sich 
schon Paare im Alter von Ende 20 für ein Haus oder eine Wohnung, hat Frühwirth beobachtet. Na ja, und bei jüngeren Paaren ist die Familienplanung erst recht mit ins Kalkül zu ziehen. Damit wird eine flexible Ausgestaltung der Baufinanzierung umso wichtiger. Denn dies kann bedeuten, dass eine Darlehensform mit Sonderausstattung sinnvoll ist, bei der etwa die monatliche Belastung am Anfang eher hoch ist. Wenn dann aber eine Erwerbsperson wegen Elternzeit ausfällt, kann die Rate kostenlos gesenkt werden. Daher sollte ein Paar mit zwei Einkommen möglichst viel tilgen, solange noch beide Einkommen bezogen werden. Bei jüngeren Interessenten ist in der Regel allerdings auch weniger Eigenkapital vorhanden. Während früher noch ein Eigenkapitalanteil von 20 oder mehr Prozent eher die Regel war, sind heute 10 bis 15 Prozent nicht unüblich. Dann kommt’s erst recht auf die Bonität der Kaufwilligen an. Bringen nun die Interessenten einen Bausparvertrag mit einer angesparten Summe als Eigenkapital mit, rät Frühwirth auf dessen Konditionen zu achten. Bei einem Altvertrag mit hohen Zinsen kann es sinnvoll sein, auf das Bauspardarlehen ganz zu verzichten und nur das angesparte Guthaben als Eigenkapital mit ein zu bringen. Dies wäre dann anzuraten, wenn die monatliche Zinsbelastung aus dem Bauspardarlehen die Belastung aus einer neu aufgenommenen Hypothek überträfe – was angesichts des herrschenden Niedrigzinsniveaus durchaus möglich ist. Bestandteil einer guten Beratung sollte es auch sein, die Förderfähigkeit eines Projektes zu betrachten. So gibt es etwa von der L-Bank ein Programm „Wohnen mit Kind“, das nominal eine Zinsverbesserung um 0,15 Prozent bringt. Ebenso gibt es Förderprogramme für energieeffizientes Bauen. Was nun die eigentliche Darlehensaufnahme angeht, kann grob zwischen einer Finanzierung, die innerhalb von zehn Jahren abbezahlt wird, und einem klassischen Annuitätendarlehen mit einer maximalen Laufzeit von 30 Jahren unterschieden werden. Erstere nennt die Südwestbank-Expertin „Schnellläufer“, die mit einer Tilgung von acht bis neun Prozent loslegen und einen Effektivzins in einer Größenordnung von 2,38 Prozent aufweisen. Bei einer angenommenen Darlehenshöhe von 400.000,- Euro würde dies zu einer monatlichen Belastung von stolzen 3744,- Euro führen. Es gebe aber durchaus Kunden, die sich diese Variante leisten könnten, sagt Frühwirth. Bei einem klassischen Annuitätendarlehen, das aktuell mit einem Effektivzinsniveau von 2,78 Prozent zu Buche schlägt, beginnt die Tilgung bei ein bis vier Prozent. Würde man 400.000,- Euro damit voll finanzieren, läge die monatliche Rate bei 1.633,- Euro. In einer Niedrigzinsphase wie der jetzigen sollte die Tilgung freilich schon bei drei Prozent liegen. Von allzu niedrigen Tilgungsraten rät Frühwirth dagegen dringend ab. „Denn wenn dann nach zehn Jahren eine Anschlussfinanzierung ansteht, das Zinsniveau gestiegen ist und kaum etwas zurück gezahlt ist, kann es eng werden“, sagt sie. Daher sollten bei der Baufinanzierung stets die Gesamtkosten und nicht nur das aktuelle Zinsniveau in die Überlegungen mit einbezogen werden. Am Ende hat die Finanzierungsexpertin für Kaufwillige noch einen weiteren Tipp parat. „So unangenehm es auch sein mag“, sagt Frühwirth, „die Menschen sollten sich mit dem Thema Absicherung befassen.“ Immerhin wird jeder Vierte berufsunfähig. Daher rät sie dazu, eine Berufsunfähigkeits-, aber auch eine Risikolebensversicherung abzuschließen. „Weil eine Baufinanzierung oft 20 bis 30 Jahre läuft, gehen viele Menschen zu unbekümmert an die Sache ran“, weiß Frühwirth. Man müsse aber ein Bewusstsein dafür entwickeln, wer in der Familie für das Einkommen sorge, anstatt sich zu sagen: Es wird schon irgendwie gehen.